当ブログにお越し頂き、ありがとうございます。
最近たまたま、家に関わるドキュメントを見たり、
ヤフーニュースを読んだりして、永遠のテーマと言われている
この問題について書いてみました。
1 古くて新しいテーマ持ち家か？賃貸か？
2 一般に言われていること
3 持ち家か賃貸かをデータで見る
4 マンションの問題点
古くて新しいテーマ持ち家か？賃貸か？
持ち家か賃貸かは、古くて新しいテーマのようで、
なにしろ1916年（大正5年）10月15日の「実業之日本」で、
その特集記事が組まれていました。
その記事では金融・不動産など4人の専門家が持論を述べていて、
3人が持ち家を勧めています。3対1ですね。
この時代すでに専門家の主張の中に、
現在言われているのとほぼ同じ論点がみられます。
ある専門家は、持ち家は自分の城であり、
自分の居城を築くことが社会的信用を増し、
立身出世につながるとする
「一国一城」論をすでに唱えています。
また別の専門家は、毎月家賃を何十年も払ったところで
単に雨露をしのぐ対価でしかかなく、
一物も身に残るわけではない。
現在でも住宅販売業者は、この理屈を口にするようです。
家賃を払うのは、ドブにカネを捨てるようなものだ、
ローンの支払いが終われば自分のものになると・・・
同様の議論はすでに100年前からあったわけで、
古くて新しいテーマです。
ただし実業之日本の1936年、
1939年の記事では風向きが少し変わってきます。
損得だけで考えたら家賃暮らしの方が得と認めるものの、
自尊心を満足させるという意味では、
家を建てるのも効果的だとしています。
1970年（昭和45年）7月15月付朝日新聞東京版に掲載された
鎌倉逗子の建売住宅の全面広告で、4か月前に300戸を完売し、
さらに250戸の追加販売の広告では、
一戸建てなら庭でバーベキューを満喫ができることを
売りにしています。
ビールを片手の夫、
バーベキューをしている屈託のない妻と娘の笑顔・・・
昭和45年に庭でバーベキューを売りにしているのには、
少し驚きました。
1966年の金融緩和で、銀行などの金融機関が
一般向け住宅ローン市場に参入したことににより、
サラリーマンのマイホーム購入の夢が
急激に現実実を帯びるようになった時代の広告です。
1960年代と1970年代では明らかな変化が伺えます。
1960年代までは、厳しいながらも前向きに持ち家獲得の夢を
具体化するヒントの記事などが主流でした。
1970年代ごろから、夢は悪夢に転じたようです。
30代サラリーマンが1、000万円のローン返済が
大変だったようです。
それは、1973年の第一次オイルショックと
1979年の第二次オイルショックがあり、
高度成長は終焉を迎え、低成長時代に移行していきます。
（現代ビジネス引用）
一般的にいわれていること
持ち家か賃貸かを選ぶ時の判断材料
・前提条件をどうするかによって結果が大きくことなるので、
持ち家と賃貸のどちらが得かは断言できない。
・持ち家にも賃貸にも、
それぞれメリットとデメリットがあるので、
一概には言えない。
・コストだけでなく、将来の暮らし方など、
ライフスタイルによって
持ち家か賃貸か選ぶべきである。
一般的に言われていること
持ち家
・住宅ローン完済後の住居費が抑えられる
・資産価値は場合によって大きく下がることもあれば、
一定の資産となることもある。
・賃貸のように簡単に引っ越すことができない
賃貸は
・高齢になるほど借りにくくなり、
家賃をずっと払い続ける必要がある
・多額のローンを抱えているという心理的な不安はないが、
資産として残らない。
・収入や家族状況に等に応じて引っ越しができる
持ち家か賃貸かをデータで見る
2018年の住宅・土地統計調査にによれば、
持ち家率は全年齢対象で61％ですが、
年齢によって大きく異なります。
20歳代：6,4％
30歳代：35,7％
40歳代：57,6％
50歳代：67,6％
60歳以上：79,8％
となっており、
年齢の上昇とともに持ち家率は上がっていきます。
国立社会保障・人口問題研究所が2016年に実施した
第8回人口移動調査によれば、
5年前の移住居が現住地と異なる人の割合は、
25-34歳では50％を超えています。
これは毎年約10％の人が引っ越しをしていることを意味します。
年齢が高くなると急激に低下していて、
45歳では20％を下回り、
引っ越し率は年率で4％未満になります。
この結果を素直に判断すれば、
世の中の人は持ち家を選択する人が圧倒的に多く、
中高年になればほとんど引っ越さなくなる
ということになります。
不動産流通経営協会の持ち家を購入した理由の1位は、
「家賃を払い続けるのがもったいないから」
で54,5％を占めていました。
近年持ち家率が下がっている
1998年と2018年を比較してみると、
持ち家率が下がっている実態があります。
全体の持ち家率は、1998年が60％、2018年は61％で
大きく変わっていません。
ただし総世帯数自体が1998年は4421万世帯から
2018年は5393万世帯と約20％増加しており、
持ち家率の高い高齢者が増加している点を
考慮する必要があります。
40歳代で限れば持ち家率は1998年の66,6％から、
2018年には57,6％と0,9％低下し、
50歳代では1998年の74,9％が
2018年には67,6％と7,2％も低下しています。
（日経ビジネス引用）
持ち家率が下がっている理由
持ち家率はこの40年間、概ね60％前後で推移しています。
2000年以降は、全て61％台で、
ほとんど横ばい状態が続いています。
近年の明らかな傾向としてあげられるのは、
40代50代の持ち家率が減り続けていることです。
60年代以上は横ばい、
20代ではそもそも持ち家を所持する人は少ない。
しかし、30代、40代、50代の持ち家比率は減少しており、
40代、50代は右肩下がりで減っています。
55歳や60歳で定年するのが一般的だった時代では
30代、40代前半を働き盛りと呼んでいました。
しかし今では、定年は65歳、再雇用契約まで入れると
70歳近くまで働く方も増えました。
なので、働き盛りの中心は40代、50代と言えそうです。
そのため家を買うタイミングとして考えられる、
結婚した時や子どもが生まれたとき（しばらくたってから）
が一般的です。
30代の持ち家率が低下している原因として、
晩婚化が進んだことが挙げられます。
40代、50代の持ち家率が下がっている理由として、
大きな借金であるローンを背負いたくないという
気持ちがあるようです。
この背景には、給与・雇用等の将来の不安があり、
それ以上に自由なライフスタイルを歩みたいという
思いもあるようです。
これらのことから
「家を所有しなくてもいいのではないか」という
積極的な賃貸派が増えたことも大きな要因と思われます。
今後持ち家率は、あまり大きな変化はなく、
このまま60％前後で推移すると思われます。
また、地方都市の持ち家比率には地域差がかなりあります。
大まかにいえば、西日本は低く（賃貸文化が根強い）
北陸や東日本は持ち家比率が高い傾向にあり、
簡単には変化しないと思われます。
（大和ハウス工業土地活用ラボ引用）
マンションの問題点
総務省の「平成30年住宅・土地調査」によると、
日本の持ち家率は61,2％です。
賃貸派が多いのは、沖縄県（持ち家率44,4％）、
東京都（持ち家率45％）の2地域だけで、
今のところは持ち家率に軍配が上がっている状況です。
持ち家のうち分譲マンションを選んだ人たちが、
79,2％で中古マンションが31,7％、
分譲戸建てが27,5％と続きます。
多くの人がマイホームは
マンションと決めて探しているようです。
マンションの倍加数は、戸建ての8倍ほどになっています。
ただ最近問題視されているのが、
老朽化したマンションの増加で、大規模な修繕、
または建て替えや取り壊しが必要な水準に関わらず、
打つ手がなく、廃墟したままのマンションが
増え続けているのです。
その要因と言われているのが、入居者の高齢化です。
新築分譲マンションの場合、入居者は構成を含めて
似たような家族になります。
それから数十年後、入居者は高齢者ばかり
というパターンになりがちです。
マンションの寿命（建て替えのタイミング）は平均37年です。
つまり入居から37年後、老朽化したマンションは、
大規模修繕、または取り壊し、さらには立て替えるという
選択に迫られます。
マンション平均世帯主の平均年齢は、
43,5歳でマンションを買ったとしたら、70代後半から80代となり、
所得の面では年金に頼ることが大きく、
修繕費をプラスαで求められても難しいでしょう。
区分所有法によって規制されているマンションは、
修繕や建て替えなどを行う場合、高い同意要件が必要です。
取り壊しであれば、所有者全員の同意が必要ですし、
建て替えでも5分の4の同意が求められます。
検討しているマンションには
長期的な修繕計画が盛り込まれているか、
それが現実的なものなのか、
しっかりと確認検討することが大切です。
（幻冬舎GOLDONLIE引用）
最後に
持ち家か賃貸かは、その人の人生に対する考え方、生き方に
よるところが大きい気がします。
賃貸の場合、高齢になると更新をしてもらえないという話は
よく聞きます。
それは、火事をおこしやすかったり、亡くなることを
大家さんがリスクと考えるからでしょう。
結婚して子どもができると、今の住居では手狭に感じ、
持ち家を購入される方が多い気がします。
記事の中にもありましたが、持ち家では圧倒的に
マンションを購入される方々が多いようです。
私の行動範囲の中で、二階建ての古い家が平屋の家に
建て替わっているのをたまに見かけます。
たぶん、子供たちが独立した後、夫婦だけになって
バリアフリーの平屋に建てかえているのでしょう。
戸建てであればこういう選択もできますね。
よほど立地条件がよくない限り、
戸建ての資産価値は年々下がっていきますが、
ローンを払い終わっていれば、家を売るなり、建て替えるなりの
選択ができます。
ローンの返済が長い場合、買った価格の倍近い金額を払うことも
珍しくありません。
そこで、余裕のある方々は繰り上げ返済などをされます。
最近の信託銀行のCMで、
相続でもめることが多くなっているので、
生前贈与を代行するシステムを取り入れているのを見ました。
毎年生前贈与で税金がかからない範囲で贈与してもらい、
それをローンの繰り上げ返済にあてるのも良いかと思いました。
残念ながら、ゲラチーにはそんな親はいませんけど・・・笑
皆様は、持ち家派ですか？賃貸派？ですか？
貴重な時間を使って頂き、ありがとうございました。
